Договор купли-продажи недвижимости. Юридические аспекты оформления сделки.
Недвижимость в Греции очень доступа, в том числе и для приобретения или аренды иностранцами. Следует понимать, что владение домом не гарантирует получения гражданства или вида на жительство.
Единственная преференция будет заключаться в возможности получения многократной визы.
Оформление сделки покупки-продажи недвижимости в Греции подчиняется общим европейским правилам, т.к. страна входит в Евросоюз. В связи с большим количеством дополнительных местных правил и ограничений, данная процедура потребует привлечения дополнительных специалистов – гражданских инженеров, консультантов, архитекторов, нотариуса.
Налоговый регистрационный номер
К правилам греческого законодательства, в частности, относится необходимость получения налогового регистрационного номера (AFN). Получение номера подразумевает, что покупатель начинает нести ограниченную налоговую ответственность. Иностранные покупатели оформляют этот номер в отделении местной налоговой полиции.
Налог на передачу недвижимости
Ещё одно правило для покупателя - обязанность перед совершением сделки оплатить налог на передачу недвижимости (Real Estate Transfer Tax). Ставка данного налога варьируется и составляет 9% для недвижимости, стоимость которой не превышает 15 тысяч евро, и 11% - при стоимости, превышающей эту сумму.
В Греции существуют налоговые преференции для граждан государств-членов Евросоюза, впервые приобретающих недвижимость и при условии, что покупка совершается с целью проживания. В этом случае на налог не уплачивается.
Участие адвоката
По действующему греческому законодательству существует два случая, когда участие адвоката, как со стороны покупателя, так и со стороны продавца необходимо.
Во-первых, если цена на объект недвижимости превышает 29137 евро и дом находится в области Афин или Пирей.
Второй случай, если цена превышает 11739 евро, данное правило распространяется на все другие области Греции.
В задачи адвоката входят подготовка договора совместно с нотариусом и консультация доверителя по всем вопросам, касающимся сделки. В Греции существует понятие минимального вознаграждения адвоката в соответствии с Кодексом греческих адвокатов. Если стоимость объекта недвижимости составляет менее 44 тысяч евро, минимальное вознаграждение составляет 1%; от 44 тыс. евро до 1 467 тыс. евро – 0,5%; свыше – 0, 4%.
Наиболее значимой задачей адвоката является комплексная проверка объекта сделки. В такую проверку входят следующие проверки: - природоохранной чистоты (уточнение о наличии или отсутствии тех или иных запретов, связанных с окружающей средой); - налоговой чистоты (уточнение о наличии или отсутствии долгов или иных неисполненных налоговых обязательств); - гражданской чистоты (уточняется наличие или отсутствие запретов на приобретение данной недвижимости иностранцами).
К районам, имеющим некоторые ограничения для покупки относятся Халдики, острова Крит и Корфу, некоторые другие районы. Возможность приобрести недвижимость в этих районах есть, но она ограничена греческими законами. Разрешение на совершение сделки получается в Министерстве обороны Греции.
Заключение договора
Договор купли-продажи обязательно подлежит удостоверению греческим нотариусом. После предоставления всех необходимых документов происходит подписание контракта, которое возможно только в присутствии нотариуса.
Контракт заключается на греческом языке, нотариус переводит его устно и дословно в момент совершения сделки, так как необходимо избежать любых разночтений и спорных ситуаций.
Следует отметить, что при заключении сделки личное присутствие покупателя не является обязательным условием. Существует возможность выписать доверенность на какое-либо лицо, которое от имени покупателя будет совершать сделку. Доверенность должна быть оформлена в соответствии с общеевропейскими требованиями.
Услуги нотариуса обычно составляют 1,5 - 2%, рассчитываемых от кадастровой стоимости объекта сделки.
Мы постарались перечислить лишь основные моменты совершения сделки, требующие отдельного внимания.
Безусловно, разобраться в лабиринтах законодательства иностранного государства довольно сложно.
Мы предлагаем услуги нашей компании вам в помощь.
С радостью ответим на все интересующие вас вопросы!